Ev almak çoğu insanın hayatındaki en büyük finansal karardır ve konut kredisi bu kararın uzun yıllar sürecek bir parçasıdır. Ne kadar peşinat ödeyeceğiniz ve krediyi kaç ayda geri ödeyeceğiniz, hem aylık bütçenizi hem de toplamda ödeyeceğiniz tutarı doğrudan belirler. Bu rehberde kredi/değer oranından ekspertize, vade seçiminden gizli maliyetlere kadar bilmeniz gerekenleri örneklerle anlatıyoruz.
Kredi/değer oranı nedir?
Konut kredisinde kullanabileceğiniz en yüksek tutar, satın alacağınız evin ekspertiz değerine göre belirlenir. Bu orana kredi/değer oranı (LTV) denir. Kalan kısım peşinat olarak sizin tarafınızdan karşılanır. Oranlar mevzuatla belirlenir; konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre değişir. Birinci el ve ikinci el konut ayrımı yoktur:
| Konut değeri | A–B sınıfı | C sınıfı | Diğer |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 ₺ ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5.000.000 – 7.000.000 ₺ | %80 | %70 | %60 |
| 7.000.000 – 10.000.000 ₺ | %70 | %60 | %50 |
| 10.000.000 – 20.000.000 ₺ | %50 | %40 | %30 |
| 20.000.000 ₺ üzeri | %40 | %30 | %20 |
Örneğin ekspertiz değeri 4.000.000 ₺ olan, enerji sınıfı D olan bir ev için en fazla değerin %70'i, yani 2.800.000 ₺ kredi kullanabilirsiniz; geri kalan 1.200.000 ₺ peşinattır. Aynı değerde A sınıfı bir evde bu oran %90'a (3.600.000 ₺) çıkar.
Sizin, eşinizin veya 18 yaş altı çocuğunuzun adına kayıtlı bir konut varsa tablodaki oranlar %25 azaltılarak uygulanır. Örneğin %70 oran %52,5'e iner.
Ekspertiz neden önemli?
Ekspertiz, lisanslı bir değerleme uzmanının evin piyasa değerini, yasal durumunu ve yapı özelliklerini inceleyerek hazırladığı rapordur. Kurum, bu rapora göre krediyi kullandırıp kullandırmayacağına ve tutarına karar verir. Ekspertiz ücreti genellikle başvuru sahibi tarafından ödenir. Raporda iskân (yapı kullanma izni) eksikliği, imar sorunu veya tapuda şerh gibi durumlar tespit edilirse kredi kullandırılamayabilir ya da tutar düşebilir. Ev seçerken bu belgeleri önceden kontrol etmek süreci hızlandırır.
Peşinatın toplam maliyete etkisi
Peşinat arttıkça kredi tutarı ve dolayısıyla faiz yükü azalır. Aylık %2,9 faizle, 120 ay vadeli iki senaryoyu karşılaştıralım (konut kredileri KKDF ve BSMV'den muaftır):
| 1.000.000 ₺ peşinat | 1.600.000 ₺ peşinat | |
|---|---|---|
| Kredi tutarı | 3.000.000 ₺ | 2.400.000 ₺ |
| Aylık taksit | 89.910,49 ₺ | 71.928,39 ₺ |
| Toplam geri ödeme | 10.789.253,44 ₺ | 8.631.405,32 ₺ |
600.000 ₺ daha fazla peşinat ödemek, 120 ay boyunca toplamda yaklaşık 2,16 milyon ₺ daha az geri ödeme anlamına geliyor. Uzun vadeli kredilerde her lira peşinat, faiz yükünü katlanarak azaltır.
Yine de peşinata tüm birikiminizi yatırmak doğru olmayabilir. Tapu harcı, ekspertiz, sigorta, taşınma ve ilk eşya giderleri için ayrıca bütçe ayırmanız gerekir. Ayrıca beklenmedik durumlar için birkaç aylık taksit tutarında bir yedek bırakmak, ilk yıllarda sizi zor durumda kalmaktan korur.
Vade seçimi: Düşük taksit mi, düşük toplam maliyet mi?
Konut kredisinde azami vade genellikle 120 ay'dır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer, ancak toplam ödenen faiz ciddi biçimde artar. Aynı 3.000.000 ₺'lik kredi için:
| 60 ay | 120 ay | |
|---|---|---|
| Aylık taksit | 106.087,11 ₺ | 89.910,49 ₺ |
| Toplam geri ödeme | 6.365.226,30 ₺ | 10.789.253,44 ₺ |
Vadeyi iki katına çıkarmak aylık taksiti yalnızca yaklaşık 16.000 ₺ düşürüyor, ancak toplamda 4,4 milyon ₺'nin üzerinde fazladan ödemeye yol açıyor. Yüksek faiz ortamında vade uzatmanın taksiti düşürme etkisi sınırlı, toplam maliyeti artırma etkisi ise çok büyüktür.
Taksit gelirinizin ne kadarı olmalı?
Genel bir öneri olarak konut kredisi dahil tüm taksitlerinizin toplamı, hanenin düzenli net gelirinin üçte birini geçmemelidir. Kurumlar da başvuruyu değerlendirirken gelir ile taksit arasındaki dengeye bakar. Kredi limiti hesaplama aracımız, gelirinize göre makul bir taksit aralığını görmenize yardımcı olur.
Konut kredisinin diğer maliyetleri
Taksitlerin dışında şu kalemleri de bütçenize eklemelisiniz:
- Ekspertiz ücreti: Değerleme raporu için ödenir.
- Tahsis ücreti: Kurumun kredi kullandırımı için aldığı ücrettir; tutarı kuruma ve mevzuata göre değişir.
- İpotek tesis masrafları: Ev, kredi süresince kurum lehine ipotekli olur; ipotek işlemleri için tapu dairesinde masraf çıkar.
- DASK (zorunlu deprem sigortası): Konut için yasal olarak zorunludur.
- Konut ve hayat sigortası: Kurumlar genellikle talep eder; primleri toplam maliyete eklenir.
- Tapu harcı: Alıcı ve satıcı tarafından ödenen yasal harçtır.
Başvuru için gerekli belgeler
Kurumdan kuruma değişmekle birlikte genellikle şu belgeler istenir: kimlik belgesi, gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi levhası veya emekli maaş belgesi), ikametgâh bilgisi, satın alınacak konutun tapu fotokopisi ve iskân bilgisi. Başvuru sürecinde kurum ekspertiz ve tapu sorgulamalarını kendisi yapar.
Kredi kullanmadan önce kontrol listesi
- Adınıza kayıtlı başka konut var mı, evin enerji sınıfı ne? Kredi/değer oranı bunlara göre değişir.
- Ekspertiz değeri satış fiyatını karşılıyor mu?
- Peşinat dışında masraflar ve acil durum yedeği için bütçeniz var mı?
- Taksit, hanenin net gelirinin üçte birini aşıyor mu?
- Faiz sabit mi, değişken mi? Erken ödeme tazminatı var mı?
- Evin iskânı var mı, tapuda şerh veya ipotek bulunuyor mu?
Sık sorulan sorular
Peşinatı başka bir krediyle karşılayabilir miyim?
Teknik olarak mümkün olsa da önerilmez. Peşinat için kullanılan ihtiyaç kredisi hem KKDF ve BSMV'ye tabidir hem de daha kısa vadelidir; bu da ilk yıllarda iki ayrı taksit yükü anlamına gelir. Kurumlar başvuruyu değerlendirirken mevcut kredilerinizi de dikkate aldığı için konut kredisi onayını da zorlaştırabilir.
Sabit mi, değişken faiz mi seçmeliyim?
Sabit faizde taksitiniz vade boyunca değişmez; bütçe planlaması kolaydır. Değişken faizde taksit, gösterge orandaki değişimlere göre artabilir veya azalabilir. Uzun vadeli bir borçta öngörülebilirlik önemliyse sabit faiz daha güvenlidir; ancak sabit faizli kredilerde erken ödeme tazminatı uygulanabileceğini hesaba katın.
Ortak başvuru yapabilir miyim?
Birçok kurum eşlerin veya birlikte ev alan kişilerin ortak başvurusunu kabul eder. Bu durumda her iki başvuru sahibinin geliri değerlendirmeye alınabilir ve borçtan birlikte sorumlu olursunuz. Tapudaki hisse durumunun kredi yapısıyla uyumlu olmasına dikkat edin.
Kredi onaylandıktan sonra ne kadar sürede kullanılır?
Kredi onayından sonra ekspertiz, sigorta işlemleri ve tapu devriyle eş zamanlı ipotek tesisi yapılır. Kredi tutarı genellikle tapu işlemleri tamamlandığında satıcıya ödenir. Sürenin uzunluğu belgelerin eksiksiz olmasına ve tapu randevusuna bağlıdır.
Özet
Konut kredisinde peşinat ve vade, toplam maliyeti en çok etkileyen iki karardır. Daha yüksek peşinat ve daha kısa vade toplamda çok daha az ödeme anlamına gelir; ancak aylık taksitin bütçenizi zorlamaması ve bir acil durum yedeğinizin kalması da en az o kadar önemlidir. Konut kredisi hesaplama aracımızda ev değerini, peşinatı ve vadeyi değiştirerek farklı senaryoları anında karşılaştırabilir, kredi/değer oranı sınırını görebilirsiniz.